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VwGH-Urteil: Entgeltlichkeit der Grundstücksvermietung durch Gemeinden

Zum Sachverhalt: Eine Gemeinde vermietete ein Grundstück, konkret eine Sport- und Freizeitanlage, an einen Sportverein. Dabei wurde zur Umsatzsteuerpflicht optiert und auf die unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer verzichtet – eine gängige Praxis, um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen. In seiner Entscheidung hatte sich der VwGH (GZ Ra 2021/13/0082 vom 20.9.2023) mit der Frage zu befassen, ob auch die Entgeltlichkeitsvoraussetzungen des Vermietungsbegriffs im Sinne des § 2 Abs 3 letzter Teilstrich UStG erfüllt sind.

Der VwGH stellte klar, dass der Begriff „Vermietung und Verpachtung“ im Sinne des § 2 Abs 3 UStG enger auszulegen ist als im übrigen Umsatzsteuerrecht. Entscheidend sind die zivilrechtlichen Kriterien eines Bestandsvertrags. Hierfür hat der OGH in ständiger Rechtsprechung festgehalten, dass nicht bloß ein „Anerkennungszinssatz“ oder der Ersatz der Betriebskosten zu leisten ist, um von Entgeltlichkeit ausgehen zu können. Vielmehr müssen mindestens 10 % des ortsüblichen Mietzinses geleistet werden. Hierfür verwies der VwGH auf diese OGH-Rechtsprechung.

Das Urteil betont, dass bei nicht ausreichender zivilrechtlicher Mindestmiete von einem unentgeltlichen Leihvertrag auszugehen ist, was die Gebrauchsüberlassung dem Hoheitsbetrieb der Gemeinde zuordnet. Im vorliegenden Fall sei die in den Umsatzsteuerrichtlinien (Rz 265) vorgesehene Methode zur Ermittlung des notwendigen Mindestmietzinses nicht anzuwenden. Für diese Methode wäre zur Anerkennung eines Bestandverhältnisses iSd § 2 Abs 3 UStG neben der Deckung der Betriebskosten ein Entgelt in Form einer jährlichen AfA-Komponente (von mindestens 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten) grundsätzlich ausreichend.

Praxisrelevanz: Gemeinden müssen bei der Vermietung von Grundstücken darauf achten, dass die zivilrechtliche Mindestmiete erreicht wird, um eine entgeltliche Nutzung sicherzustellen, damit sie steuerliche Vorteile wie den Vorsteuerabzug erhalten können.

Quelle:
VwGH 13 Ra 0082/2021 = ÖStZ 2024/171 (Fuchs)

Autoren: Mag. Victoria Dangl,
Matthias Rölz

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