Mit seiner aktuellen Entscheidung zu 10 Ob 55/24x setzt der OGH einen Paradigmenwechsel im Maklerrecht: Künftig zählt nicht mehr die formale, sondern die wirtschaftliche Betrachtungsweise.

Was war passiert?
Der Alleingesellschafter und Geschäftsführer einer Makler-GmbH war gleichzeitig Mehrheitsgesellschafter (51 %) und Geschäftsführer der Verkäufergesellschaft. Für den OGH stand fest: Diese Konstellation ist ein wirtschaftliches Eigengeschäft – und damit gemäß § 6 Abs 4 MaklerG provisionslos.

Wichtig für die Praxis:
Ein wirtschaftliches Eigengeschäft liegt insbesondere dann vor, wenn der Makler durch gesellschaftliche Verflechtungen maßgeblichen Einfluss auf die Verkäufer- oder Vermieterseite ausübt. Wenn dieselbe Person als Gesellschafter und Geschäftsführer sowohl beim Makler als auch beim Vertragspartner auftritt, kann dies dazu führen, dass kein Provisionsanspruch besteht.

In vielen Fällen, in denen bisher noch Provisionen durch formale Trennung möglich waren, entfällt nunmehr der Anspruch auf eine Provision.

Fazit:
Ein Makler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er – wirtschaftlich betrachtet – selbst Teil des Geschäfts ist. § 6 Abs 4 MaklerG schließt eine Vergütung ausdrücklich aus, sobald der Makler faktisch auf beiden Seiten des Vertrags steht – sei es unmittelbar oder durch strukturelle Verflechtungen. So sollen Umgehungsversuche verhindert und wirtschaftliche Verflechtungen besser erfasst werden können.

Quelle: OGH vom 17.12.2024, 10 Ob 55/24x (Volltext); OGH 10 Ob 55/24x = Zak 2025/57 (Kolmasch).

Autoren: Mag. Victoria Dangl
Matthias Rölz