Mit seiner neuesten Entscheidung zu Wertsicherungsklauseln vom 30. Juli 2025 (10 Ob 15/25s) hat der OGH klargestellt, dass Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen grundsätzlich auch dann zulässig sind, wenn dadurch in den ersten zwei Monaten ein höherer als der ursprünglich bestimmte Mietzins zusteht und die Klausel nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde.

Quintessenz: Auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, ist § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht anwendbar.

Hintergrund: Eine Mieterin hatte die Rückzahlung von erhöhten Mietzahlungen begehrt und sich dabei auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG berufen. Nach dieser Bestimmung und der aktuell diskutierten Rechtsprechung des OGH waren Preisanpassungsklauseln in AGBs unwirksam, wenn dadurch in den ersten zwei Monaten nach der Vertragsschließung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht, sofern die Klausel nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde.

Der OGH stellte nun jedoch klar: Diese Schutzbestimmung gilt nur für Leistungen, die innerhalb von zwei Monaten vollständig erbracht werden – etwa kurzfristige Verträge oder Einmalleistungen. Langfristige Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge seien dabei ausgenommen.

Der OGH verneinte daher einen solchen Anspruch der Mieterin zur Rückzahlung von zu viel geleisteten Mietzinszahlungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag.

Der 10. Senat distanziert sich damit ausdrücklich von früheren gegenteiligen Entscheidungen in Verbandsklagen, die auch in der Lehre und Schrifttum stark kritisiert wurden – ein klares Signal in Richtung Rechtssicherheit für Vermieter:Innen und Vertragsparteien langfristiger Mietverhältnisse!

Auch zur jüngsten Entscheidung des VfGH, wonach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht verfassungswidrig sei, äußerte sich der OGH und hielt fest, dass dieser Paragraph auf Dauerschuldverhältnisse – wie etwa Mietverträge – keine Anwendung findet, wenn die Leistung des Unternehmers (z.B. des Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss vollständig zu erbringen ist.

Selbst wenn dieses Judikat nicht bindend für andere Verfahren ist, ist dieses als klar richtungsweisend für die Zukunft anzusehen und bringt eine positive höchstgerichtliche Klarstellung für die Immobilienwirtschaft.

Quellen:
Zur Wertsicherung in Bestandverträgen | OGH | ogh.gv.at
RIS – 10Ob15/25s – Entscheidungstext – Justiz (bka.gv.at)

Autoren: Mag. Victoria Dangl
Matthias Rölz