OGH bestätigt: Keine Prüfung der Wirksamkeit von Wertsicherungsklauseln im Mietzinsüberprüfungsverfahren

Der OGH hat in seiner aktuellen Entscheidung (5 Ob 166/24h vom 02.04.2025) klargestellt:
Im mietrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nicht geprüft werden, ob eine vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel zivilrechtlich wirksam ist.

Worum ging es?
Ein Mieter beantragte die Überprüfung der seit 2008 vorgeschriebenen Hauptmietzinse. Das Rekursgericht erklärte neben den überhöhten Beträgen auch die Wertsicherungsklausel rückwirkend für unwirksam.

Der OGH stellt klar:
Die zivilrechtliche Gültigkeit einer Wertsicherungsvereinbarung ist nicht Teil des Prüfungsgegenstands im außerstreitigen Verfahren über die Angemessenheit des Hauptmietzinses. Die Auslegung oder Anfechtung solcher Klauseln ist dem streitigen Verfahren vorbehalten.

Die Prüfung der (Vor-)Frage, ob eine Mietzinsvereinbarung wirksam zustande gekommen ist, ist in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG auf die Frage beschränkt, ob eine für die Überprüfung nach mietrechtlichen Vorschriften erforderliche Vereinbarung über den Hauptmietzins vorliegt. Der teilweise oder ganze Bestand ist nicht prüfgegenständlich und im streitigen Verfahren zu klären.

Kernpunkte der Entscheidung:

• Im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG geht es nicht um die zivilrechtliche Wirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen, sondern ausschließlich um die Angemessenheit des vereinbarten Mietzinses im Sinne des Mietrechts.
• Eine klar bestimmte Wertsicherungsklausel ist mietrechtlich zulässig, wenn sie ordnungsgemäß geltend gemacht wurde. Der Außerstreitrichter hat als (Vor-)Frage lediglich zu klären, ob überhaupt eine entsprechende Vereinbarung vorliegt und die Anhebung ordnungsgemäß erfolgt.
• Gemäß § 16 Abs 9 MRG kann nur der über das gesetzlich zulässige Ausmaß hinausgehende Anteil eines erhöhten Mietzinses gegebenenfalls für unwirksam erklärt werden – die Prüfung der Zulässigkeit einer Wertsicherungsvereinbarung obliegt dem streitigen Verfahren.

Fazit:
Diese Entscheidung grenzt klar die Zuständigkeit des außerstreitigen von jener des streitigen Verfahrens im Hinblick auf Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen ab.

Quellen: Wertsicherungsklauseln und Hauptmietzinsüberp… | OGH | ogh.gv.at; OGH 2.4.2025, 5 Ob 166/24h, JusGuide 2025/21/22582 (OGH)

Autoren: Mag. Victoria Dangl
Matthias Rölz