Der OGH (10 Ob 54\/24z) hat sich mit der Frage der Transparenz von Betriebskostenvereinbarungen im Teilanwendungsbereich des MRG im B2C-Bereich auseinandergesetzt:<\/p>\n\n\n\n
Kernpunkte der Entscheidung:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der OGH stellte klar, dass AGB alle f\u00fcr eine Vielzahl von Vertr\u00e4gen vorformulierten Bedingungen sind, die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsabschluss stellt. Nur individuell ausgehandelte Klauseln fallen nicht unter den AGB-Begriff.<\/p>\n\n\n\n Nach herrschender Rechtsprechung reicht es f\u00fcr ein solches Aushandeln nicht aus, dass die Klausel zwischen den Vertragsteilen blo\u00df er\u00f6rtert und dem Verbraucher bewusst gemacht worden ist. Der Unternehmer muss vielmehr zu einer \u00c4nderung des von ihm verwendeten Textes erkennbar bereit gewesen sein.<\/p>\n\n\n\n Diesen Anforderungen wird eine Klausel in einem schriftlichen Mietvertrag, den der Unternehmer dem Verbraucher (B2C) blo\u00df \u201ezur Durchsicht bzw. Unterfertigung\u201c aush\u00e4ndigt, nicht gerecht. Die Aush\u00e4ndigung \u201ezur Durchsicht\u201c gibt dem Verbraucher blo\u00df die M\u00f6glichkeit, den Vertrag \u201edurchzusehen\u201c, also zu lesen und im Fall des Einverst\u00e4ndnisses zu unterfertigen. Eine Bereitschaft, den von ihm verwendeten Text der Vertragsbestimmungen zu \u00e4ndern oder auch nur dar\u00fcber zu verhandeln, wird damit nicht kundgetan.<\/p>\n\n\n\n Vertragsbestimmungen in AGBs oder Vertragsformbl\u00e4ttern unterliegen im B2C-Bereich dem Transparenzgebot nach \u00a7 6 Abs 3 KSchG. Das Transparenzgebot begn\u00fcgt sich nicht mit formeller Textverst\u00e4ndlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln f\u00fcr den Verbraucher durchschaubar sind. Das Transparenzgebot soll eine durchschaubare, m\u00f6glichst klare und verst\u00e4ndliche Formulierung Allgemeiner Gesch\u00e4ftsbedingungen sicherstellen. Eine Klausel ist dann intransparent, wenn sie unklar formuliert ist und die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien nicht hinreichend verst\u00e4ndlich macht.<\/p>\n\n\n\n Von diesen Grunds\u00e4tzen ausgehend beurteilte der OGH Klauseln, mit denen \u2013 wie hier im Teilanwendungsbereich des MRG \u2013 nach \u00a7\u00a01099 ABGB an sich vom Vermieter zu tragende Kosten auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzt werden, dann als intransparent, wenn diese \u00fcberw\u00e4lzten Kosten (blo\u00df) beispielsweise aufgez\u00e4hlt werden und gleichzeitig darauf verwiesen wird, dass die in der Aufz\u00e4hlung genannten Kostenkategorien nicht ausschlie\u00dflich sind<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Solche Bestimmungen in Mietvertr\u00e4gen sind intransparent, weil sie den Mieter im Unklaren dar\u00fcber lassen, was als Bewirtschaftungskosten zu verstehen ist und welche Kostenbelastung letztlich f\u00fcr sie daraus resultiert.<\/p>\n\n\n\n Nach dem Wortlaut des \u00a7 6 Abs 3 KSchG sind unklare Vertragsbestimmungen zur G\u00e4nze unwirksam \u2013 eine Korrektur oder Anpassung durch die Gerichte erfolgt nicht. Das bedeutet, dass es eine blo\u00df teilweise Wirksamkeit nur der demonstrativ aufgez\u00e4hlten Kostenpositionen nicht gibt<\/strong>, sondern die gesamte Klausel unwirksam ist.<\/p>\n\n\n\n Eine Ausnahme besteht nur bei materiell eigenst\u00e4ndigen Klauseln, die inhaltlich voneinander unabh\u00e4ngig sind.<\/p>\n\n\n\n Liegt hingegen eine einheitliche Regelung vor, wie etwa bei einer allgemeinen Umschreibung von Bewirtschaftungskosten kombiniert mit einer beispielhaften Aufz\u00e4hlung, f\u00fchrt die Intransparenz zur vollst\u00e4ndigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel.<\/p>\n\n\n\n Gem\u00e4\u00df dem OGH liegt in <\/strong>liegt in der blo\u00dfen (zun\u00e4chst vorbehaltslosen) Zahlung dieser Betr\u00e4ge \u2013 gemessen an dem f\u00fcr konkludente Willenserkl\u00e4rungen anzulegenden strengen Ma\u00dfstab \u2013 auch keine (schl\u00fcssige) Vereinbarung einer diese Betr\u00e4ge umfassende Kostentragungspflicht.<\/p>\n\n\n\n Praktische Relevanz<\/strong> F\u00fcr Vermieter bedeutet dies, dass unklar formulierte Betriebskostenklauseln das Risiko der vollst\u00e4ndigen Unwirksamkeit bergen \u2013 mit der Folge, dass die Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet sind. Mieter wiederum k\u00f6nnen sich gegen unklare oder unangemessen weit gefasste Kosten\u00fcberw\u00e4lzungen zur Wehr setzen.<\/p>\n\n\n\n Unser Tipp<\/strong> Quellen: OGH 17.12.2024, 10 Ob 54\/24z, JusGuide 2025\/07\/22319 (OGH)<\/p>\n\n\n\n Autoren: Mag. Victoria Dangl, Der OGH (10 Ob 54\/24z) hat sich mit der Frage der Transparenz von Betriebskostenvereinbarungen im Teilanwendungsbereich des MRG im B2C-Bereich auseinandergesetzt: Kernpunkte der Entscheidung: Der OGH stellte klar, dass AGB alle f\u00fcr eine Vielzahl von Vertr\u00e4gen vorformulierten Bedingungen sind, die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsabschluss stellt. Nur individuell ausgehandelte Klauseln fallen nicht unter den […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3954,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[52],"tags":[],"class_list":["post-3948","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3948","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3948"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3948\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3954"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3948"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3948"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3948"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
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Zusammengefasst sind daher Klauseln, die pauschal “s\u00e4mtliche Bewirtschaftungskosten” auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzen, laut OGH intransparent. Dies betrifft insbesondere Formulierungen, bei denen Kosten nur beispielhaft aufgez\u00e4hlt werden und gleichzeitig auf weitere, nicht explizit genannte Kostenkategorien verwiesen wird. Denn hier bliebe unklar, welche konkreten Kosten vom Mieter zu tragen w\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n
\u00dcberpr\u00fcfen Sie bestehende Mietvertr\u00e4ge im B2C-Bereich auf die Einhaltung des Transparenzgebots. Besonders bei Klauseln zur \u00dcberw\u00e4lzung von Betriebskosten ist eine pr\u00e4zise und nachvollziehbare Formulierung essenziell.<\/p>\n\n\n\n
Matthias R\u00f6lz<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"