In einer Reihe aktueller Entscheidungen hat sich der OGH mit zentralen Fragen zur Abrechnung beim Wohnungseigentum auseinandergesetzt. Folgende Aspekte sind dabei hervorzuheben:<\/p>\n\n\n\n
\u00dcberpr\u00fcfung der Abrechnung:<\/strong> Offenlegung der Zahlungsdaten<\/strong>: Offenlegung der der R\u00fcckst\u00e4nde:<\/strong> Verj\u00e4hrung des Rechnungslegungsanspruchs:<\/strong> Fazit:<\/strong>
Das Ergebnis der Abrechnung muss das tats\u00e4chlich Geschuldete abbilden. Entscheidend ist, dass ein Leistungsaustausch auf Grundlage eines rechtswirksamen Vertrags erfolgt ist. Beauftragt der Verwalter Dritte im Namen der Eigent\u00fcmergemeinschaft (EigG), so sind dessen Anspr\u00fcche in die Abrechnung aufzunehmen. Ein etwaiges pflichtwidriges Verhalten des Verwalters bei der Vergabe von Auftr\u00e4gen bleibt im Kontext des Rechnungslegungsverfahrens irrelevant. (OGH 31.1.2023, 5 Ob 32\/22z, immolex 2023\/99 (Klein))<\/p>\n\n\n\n
Um die tats\u00e4chlichen Zahlungsfl\u00fcsse einer Abrechnungsperiode korrekt darzustellen, ist das Zahlungsdatum<\/strong> ausschlaggebend. Das alleinige Anf\u00fchren von Buchungsdaten gen\u00fcgt nicht, wenn diese von den tats\u00e4chlichen Zahlungszeitpunkten abweichen. Nur durch die Angabe beider Daten kann eine vollst\u00e4ndige und richtige Darstellung der Einnahmen und Ausgaben gew\u00e4hrleistet werden. (OGH 25.9.2023, 5 Ob 48\/23d, immolex 2024\/6 (R\u00e4th))<\/p>\n\n\n\n
Zur Transparenz geh\u00f6rt auch, dass die Solleinnahmen den tats\u00e4chlichen Zahlungseing\u00e4ngen gegen\u00fcbergestellt werden. Aus der Abrechnung muss klar hervorgehen, ob bei einzelnen Mitgliedern der EigG ein R\u00fcckstand besteht. Dies gilt insbesondere f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere WE-Anlagen mit vielen Eigent\u00fcmern und Objekten. (OGH 25.9.2023, 5 Ob 48\/23d, immolex 2024\/6 (R\u00e4th))<\/p>\n\n\n\n
Ein Antrag auf ordnungsgem\u00e4\u00dfe Abrechnung unterbricht die dreij\u00e4hrige Verj\u00e4hrungsfrist des \u00a7 34 Abs 1 WEG. Wird eine Abrechnung nicht ordnungsgem\u00e4\u00df gelegt, kann der Wohnungseigent\u00fcmer zun\u00e4chst fristgerecht deren Erstellung einfordern und im weiteren Verfahren inhaltliche M\u00e4ngel auch dann noch geltend machen, wenn die Frist bereits abgelaufen ist. (OGH 5.10.2023, 5 Ob 4\/23h, immolex 2024\/7 (Prader))<\/p>\n\n\n\n
Die OGH-Entscheidungen unterstreichen die Bedeutung einer korrekten und transparenten Abrechnung. Nur die liegenschaftsbezogenen Aufwendungen im Sinne des \u00a7 32 WEG d\u00fcrfen in die Jahresabrechnung aufgenommen werden. Kosten von Verf\u00fcgungsma\u00dfnahmen, im Sinne des \u00a7 16 WEG, \u00a0fallen au\u00dferhalb der Zust\u00e4ndigkeit der Eigent\u00fcmergemeinschaft und sind daher nicht zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n