Im \u00f6sterreichischen Mietrecht (MRG) sind die Pflichten von Vermietern und Mietern klar definiert, um ein ausgewogenes Verh\u00e4ltnis zwischen den Parteien sicherzustellen. Eine k\u00fcrzlich ergangene Entscheidung des OGH (OGH 11. 1. 2024, 5 Ob 51\/23w) hat die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen weiter konkretisiert.<\/p>\n\n\n\n
Nach \u00a7 3 MRG hat der Vermieter daf\u00fcr zu sorgen, dass das Haus, das Mietobjekt sowie die gemeinschaftlich genutzten Anlagen im jeweils ort\u00fcblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren f\u00fcr Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Welche Arbeiten als solche Erhaltungsarbeiten gelten, ist im Mietrechtsgesetz abschlie\u00dfend aufgez\u00e4hlt.<\/p>\n\n\n\n
Seit 01.01.2015 umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem MRG auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten W\u00e4rmebereitungsger\u00e4ten in den Mietgegenst\u00e4nden des Hauses erforderlich sind.<\/p>\n\n\n\n
Nach dem reinen Wortlaut des Gesetzes w\u00e4ren im Mietgegenstand befindliche Einrichtungen zur Weiterleitung und Abgabe der W\u00e4rme, wie Heizk\u00f6rper oder Rohrleitungen, nicht unter die Begriffe \u201eTherme\u201c, \u201eBoiler\u201c oder \u201eW\u00e4rmebereitungsger\u00e4t\u201c zu subsumieren, weil diese selbst ja keine W\u00e4rme erzeugen, sondern lediglich weiterleiten und abgegeben, und w\u00e4ren solche Bestandteile einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage (von ernsten Haussch\u00e4den und erheblichen Gesundheitsgef\u00e4hrdungen abgesehen) also kein Gegenstand der Erhaltungspflicht des Vermieters. Die j\u00fcngste Entscheidung des OGH best\u00e4tigt jedoch die von der Lehre ohnehin l\u00e4ngst vertretene weitreichende Auslegung dieser Bestimmung. Demnach umfasst die Instandhaltungspflicht des Vermieters alle Einrichtungen, die der Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von W\u00e4rme und Warmwasser dienen.<\/p>\n\n\n\n
Der eindeutige Zweck der Gesetzesbestimmung ist n\u00e4mlich, den Mieter davor zu bewahren, Kosten f\u00fcr die weitere W\u00e4rmeversorgung aufwenden zu m\u00fcssen, um sie weiter bestimmungsgem\u00e4\u00df gebrauchen zu k\u00f6nnen. Um dem gerecht zu werden, muss die Erhaltungspflicht alle Teile einer mitvermieteten Heizungs- und\/oder Warmwasserversorgungsanlage erfassen. Voraussetzung der Ausl\u00f6sung dieser Erhaltungspflicht ist, dass ein Mangel im Sinn einer Reparaturbed\u00fcrftigkeit, einer Einschr\u00e4nkung der Funktionsf\u00e4higkeit bzw. der Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit vorliegt.<\/p>\n\n\n\n
Conclusio: Die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen nach dem Mietrechtsgesetz ist aus teleologischen Gr\u00fcnden weit auszulegen; sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von W\u00e4rme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage, sohin auch die Heizk\u00f6rper.<\/p>\n\n\n\n