Im Geb\u00e4udesektor, der zugleich auch ein wichtiges klimapolitisches Handlungsfeld darstellt, ist der Klimawandel \u2013 wie auch in vielen anderen Lebensbereichen \u2013 bereits deutlich sp\u00fcrbar. Die Klimakrise und ihre Auswirkungen haben den Gesetzgeber dazu bewegt, Ma\u00dfnahmen zur Bew\u00e4ltigung klimatischer Ver\u00e4nderungen im Wohnrecht zu treffen. Wie aus den Gesetzesmaterialien zur Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2022 ersichtlich, geht es hierbei insbesondere um den Abbau fossiler Energietr\u00e4ger sowie um die Reduktion des Energieverbrauchs (Erl\u00e4utRV 1174 BlgNR 27. GP). In diesem Sinne brachte die in Rede stehende Gesetzes\u00e4nderung einige Neuerungen mit dem Ziel, die \u00d6kologisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu f\u00f6rdern. Im Konkreten wurde im Rahmen der WEGNovelle 2022 an drei Stellen geschraubt, um das wohnrechtliche Regelungsregime an den Vorgaben des Regierungsprogramms zu adaptieren. So haben die folgenden gesetzlichen Vorschriften eine Anpassung erfahren:<\/p>\n\n\n\n
Vor dem Hintergrund der Absicht des Gesetzgebers durch die Bildung h\u00f6herer R\u00fccklagenbetr\u00e4ge einen gr\u00f6\u00dferen Anreiz f\u00fcr \u2013 unter anderem klimapolitisch sinnvolle \u2013 Investitionen in Bau und Erhaltungsma\u00dfnahmen zu schaffen, wurde mit der Novellierung des \u00a7 31 WEG 2002 eine Mindestdotierung der R\u00fccklage mit einem Betrag von \u20ac 0,90\/m2<\/sup> Nutzfl\u00e4che vorgeschrieben. In Bezug auf die Planung k\u00fcnftiger Aufwendungen kann sich aber freilich auch das Erfordernis einer R\u00fccklagendotierung ergeben, die weit \u00fcber diesen Mindestbetrag hinausgeht. Im novellierten Gesetzestext werden hierf\u00fcr etwa die thermische Sanierung sowie Aufwendungen zur energietechnischen Verbesserung des Geb\u00e4udes beispielhaft angef\u00fchrt. Als umweltpolitisch w\u00fcnschenswert erscheinen die in der Neufassung des \u00a7 31 WEG 2002 genannten Verbesserungsma\u00dfnahmen nicht zuletzt aufgrund des Umstands, dass deren Durchf\u00fchrung die Senkung des Energiebedarfs \u2013 und implizit der Heizkosten \u2013 bezwecken. Daran ankn\u00fcpfend soll dieser Beitrag eine \u00fcberblicksm\u00e4\u00dfige Darstellung \u00fcber thermisch-energetische Sanierungsma\u00dfnahmen und deren wohnungseigentumsrechtliche Einordnung liefern.<\/p>\n\n\n\n Die Frage, ob sich die Vornahme einer thermisch-energetischen Sanierung als zweckm\u00e4\u00dfig erweist, h\u00e4ngt insbesondere vom W\u00e4rmeschutz des Hauses ab. Der hierf\u00fcr als Anhaltspunkt dienende Heizw\u00e4rmebedarf (HWB) l\u00e4sst sich aus dem Energieausweis ablesen und wird in kWh\/m2<\/sup> pro Jahr gemessen. Der HWB gibt die in einem Raum ben\u00f6tigte W\u00e4rmemenge an, die f\u00fcr den Ausgleich von Temperaturverlusten durch L\u00fcftungs- und Transmissionsw\u00e4rme notwendig ist. Eine thermischenergetische Verbesserung empfiehlt sich dann, wenn der HWB 50 kWh\/m2<\/sup> deutlich \u00fcberschreitet (Frankl-Templ<\/em> in Rainer<\/em>, Handbuch des Miet- und Wohnrechts Kap. 20.5). <\/p>\n\n\n\n Der Ablauf der Sanierung sollte sich wie folgt gestalten:<\/p>\n\n\n\n Fraglich ist, ob die in Rede stehenden Erneuerungsarbeiten der ordentlichen oder der au\u00dferordentlichen Verwaltung zuzuordnen sind. Dies ist f\u00fcr die Willensbildung und f\u00fcr die M\u00f6glichkeit der Beschlussanfechtung relevant. <\/p>\n\n\n\n Gem\u00e4\u00df \u00a7 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 handelt es sich bei der \u201eordnungsgem\u00e4\u00dfen Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des \u00a7 3 MRG, einschlie\u00dflich der baulichen Ver\u00e4nderungen, die \u00fcber den Erhaltungszweck nicht hinausgehen\u201c<\/em>, um eine Angelegenheit der ordentlichen Liegenschaftsverwaltung. Aufgrund des ausdr\u00fccklichen Verweises auf \u00a7 3 MRG, ist dem Rechtsbegriff \u201eErhaltung\u201c ein dynamisches \u2013 und somit ausgedehntes \u2013 Verst\u00e4ndnis zugrunde zu legen (Spruzina<\/em> in GeKo Wohnrecht II \u00a7 28 WEG Rz 21). Trotz ihrer grunds\u00e4tzlichen Zuordnung zur au\u00dferordentlichen Verwaltung, k\u00f6nnen demnach \u00fcber blo\u00dfe Erhaltungsarbeiten hinausgehende Verbesserungen als ordentliche Verwaltung im Sinne des \u00a7 28 Abs 1 Z 1 WEG qualifizieren [Spruzina<\/em> in GeKo Wohnrecht II \u00a7 28 WEG Rz 21; Ponholzer<\/em>, Thermisch-energetische Sanierung im Wohnungseigentum, immolex 2023\/76 158 (160)] werden. Daf\u00fcr, dass unter den sohin dargelegten Erhaltungsbegriff auch \u201eVerbesserungen\u201c unterfallen k\u00f6nnen, verlangt die Judikatur als Voraussetzungen \u201eeine Einschr\u00e4nkung der Funktionsf\u00e4higkeit, Brauchbarkeit, einen bestehenden Mangel oder doch zumindest eine Schadensgeneigtheit\u201c <\/em>(RIS-Justiz RS0116998). Unter Bezugnahme auf \u00a7 3 Abs 2 Z 5 MRG, der hier aufgrund des oben angef\u00fchrten Verweises zu ber\u00fccksichtigen gilt, k\u00f6nnte eine thermisch-energetische Sanierung dann als Ma\u00dfnahme der ordentlichen Verwaltung angesehen werden, \u201ewenn und insoweit die hief\u00fcr erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vern\u00fcnftigen Verh\u00e4ltnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen.\u201c <\/em>Gest\u00fctzt auf diese Bestimmung wurden energieverbrauchssenkende Ma\u00dfnahmen auch schon in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Geb\u00e4ude betreffen, angesehen und in Verbindung mit \u00a7 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zur ordentlichen Verwaltungsma\u00dfnahme erkl\u00e4rt. (5 Ob 81\/94 = MietSlg 48.491).<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr eine richtige Zuordnung der geplanten Sanierungsarbeiten ist das Kriterium der Wirtschaftlichkeit als wesentliches Abgrenzungskriterium zu nennen (Kothbauer<\/em>, Thermische Sanierung im Wohnungseigentumsrecht, immolex 2010, 268). Nach der Rechtsprechung k\u00f6nnte somit eine beabsichtigte thermische Sanierung \u2013 ungeachtet der \u00f6kologischen Aspekte \u2013 dann als au\u00dferordentliche Verwaltungsma\u00dfnahme eingestuft werden, wenn eine wirtschaftliche Betrachtungsweise keinen eindeutigen Vorteil aller Wohnungseigent\u00fcmer ergibt [5 Ob 210\/10h = immolex 2011\/113 (Prader<\/em>)]. Die geplanten Erneuerungsarbeiten sind als Ma\u00dfnahme der au\u00dferordentliche Verwaltung zu qualifizieren, wenn dieses an au\u00dfergew\u00f6hnlichen Bedingungen bzw. Ma\u00dfnahmen ankn\u00fcpft (5 Ob 255\/03s; 5 Ob 41\/05y). Ferner unterf\u00e4llt das beabsichtigte thermisch-energetische Sanierungsvorhaben dem in \u00a7 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 statuierten Erhaltungsbegriff jedenfalls dann nicht, wenn diesem gr\u00f6\u00dfere Finanzierungsschwierigkeiten entgegenstehen [RISJustiz RS 0114108 (T1)]. <\/p>\n\n\n\n Vor dem Hintergrund \u00f6kologischer Gesichtspunkte l\u00e4sst sich in Anbetracht der derzeitigen Rechtslage durchaus erkennen, dass eine Einordnung von thermischenergetischen Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft als Ma\u00dfnahmen der ordentlichen Verwaltung m\u00f6glich erscheint. Der Abbau formaler H\u00fcrden im Rahmen der Beschlussfassung im WEG 2002 kann einen sinnvollen Beitrag leisten, um die Durchf\u00fchrung klimapolitisch w\u00fcnschenswerter Erneuerungsarbeiten zu erleichtern. Im Vorfeld gilt es jedoch die strengen Anforderungen der Judikatur f\u00fcr die Abgrenzung zwischen ordentlicher und au\u00dferordentlicher Verwaltung, insbesondere im Hinblick auf die Finanzierbarkeit der geplanten Ma\u00dfnahme sowie einer Wirtschaftlichkeitspr\u00fcfung der geplanten thermisch-geplanten Sanierungsma\u00dfnahme abzuw\u00e4gen. Um eine finale Beurteilung hinsichtlich der Qualifizierung einer thermisch-energetischen Sanierung als ordentliche Verwaltungsma\u00dfnahme treffen zu k\u00f6nnen, ist die Durchf\u00fchrung einer genauen Einzelfallpr\u00fcfung jedenfalls geboten. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Im Geb\u00e4udesektor, der zugleich auch ein wichtiges klimapolitisches Handlungsfeld darstellt, ist der Klimawandel \u2013 wie auch in vielen anderen Lebensbereichen \u2013 bereits deutlich sp\u00fcrbar. 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Handelt es sich bei der thermisch-energetischen Sanierung um eine Ma\u00dfnahme der ordentlichen oder der au\u00dferordentlichen Verwaltung? <\/h2>\n\n\n\n
Schlussbemerkungen:<\/h2>\n\n\n\n