{"id":2281,"date":"2022-01-13T13:49:00","date_gmt":"2022-01-13T13:49:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hauswirth-kleiber.at\/?p=2281"},"modified":"2023-09-05T14:06:07","modified_gmt":"2023-09-05T14:06:07","slug":"mietzinszahlungspflicht-waehrend-lockdown-2-entscheidung-des-obersten-gerichtshofs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/mietzinszahlungspflicht-waehrend-lockdown-2-entscheidung-des-obersten-gerichtshofs\/","title":{"rendered":"Mietzinszahlungspflicht w\u00e4hrend Lockdown\u00a02. Entscheidung des Obersten Gerichtshofs\u00a0"},"content":{"rendered":"\n<p>Immer wieder treten im Zusammenhang mit beh\u00f6rdlich verh\u00e4ngten Ausgangsbeschr\u00e4nkungen und Betretungsverboten mitunter schwierige rechtliche Fragen auf. Bereits im November 2021 durften wir Ihnen die erste Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zur Frage der Mietzinszahlungspflicht im Lichte von Betretungsverboten w\u00e4hrend des ersten Lockdowns vorstellen (OGH 21.10.2021, 3 Ob 78\/21y).\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Rechtsgrundlage f\u00fcr derartige \u00dcberlegungen sind die \u00a7\u00a7 1104 ff ABGB. \u00a7 1104 ABGB sieht eine Mietzinsfreistellung vor, wenn das Bestandobjekt wegen \u201e<em>au\u00dferordentlicher Zuf\u00e4lle<\/em>\u201c (wie zB wegen \u201e<em>Feuer, Krieg oder Seuche, gro\u00dfer \u00dcberschwemmungen <\/em>[oder] <em>Wetterschl\u00e4ge<\/em>\u201c) nicht genutzt werden kann. Auch COVID-19 wird als derartiger \u201e<em>au\u00dferordentlicher Zufall<\/em>\u201c (<em>in concreto <\/em>als \u201e<em>Seuche<\/em>\u201c) qualifiziert.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In der nunmehr vorliegenden zweiten h\u00f6chstgerichtlichen Entscheidung setzt der Oberste Gerichtshof seine Judikatur zu Fragen im Zusammenhang mit \u00a7 1104 ABGB fort (OGH <em>Hauswirth-allg-2021 \/ PH\/SP Anzahl der Seiten: 2\/4\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>25.11.2021, 3 Ob 184\/21m). Dieser Entscheidung lag \u2013 zusammengefasst \u2013 folgender Sachverhalt zugrunde:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Die Beklagte ist Mieterin eines Gesch\u00e4ftslokales in einem von der Kl\u00e4gerin betriebenen Einkaufszentrum. Vereinbarter Bestandszweck ist der Betrieb eines Nagel- und Kosmetikstudios. Die Anwendung des \u00a7 1104 ABGB wurde grunds\u00e4tzlich (mit wenigen Ausnahmen) vertraglich ausgeschlossen.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Im verfahrensgegenst\u00e4ndlichen Zeitraum war die Beklagte von drei Lockdowns betroffen. Das Nagel- und Kosmetikstudio der Beklagten fiel (als k\u00f6rpernahe Dienstleistung) zur G\u00e4nze unter die verordneten Betretungsverbote. Das Einkaufszentrum selbst war jedoch f\u00fcr den Betrieb anderer, von den Betretungsverboten ausgenommener Gesch\u00e4fte und Dienstleistungsunternehmen ge\u00f6ffnet. Im verfahrensgegenst\u00e4ndlichen Zeitraum bezog die beklagte Partei auch \u201eFixkostenzusch\u00fcsse\u201c.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Der genannten Entscheidung k\u00f6nnen unter anderem Antworten auf folgende Fragestellungen entnommen werden:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Schuldet ein Mieter f\u00fcr das vom beh\u00f6rdlichen Betretungsverbot erfasste Bestandobjekt den Mietzins auch dann, wenn sich dieses in einem nach wie vor zug\u00e4nglichen, ge\u00f6ffneten Einkaufszentrum befindet?\u00a0<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Oberste Gerichtshof verneint diese Frage unter Verweis darauf, dass es f\u00fcr die Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts auf den vertraglichen Gesch\u00e4ftszweck ankomme. Sei der bedungene Gebrauch \u2013 wie beim vorliegenden Nagel- und Kosmetikstudio \u2013 durch Kundenverkehr gekennzeichnet, f\u00fchre ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur g\u00e4nzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts im Sinne des \u00a7 1104 ABGB und damit zur Mietzinsfreistellung. Der Umstand, dass das Mietobjekt in einem Einkaufszentrum liegt, welches zum Betrieb anderer, vom Betretungsverbot ausgenommener Gesch\u00e4fte ge\u00f6ffnet ist, \u00e4ndere daran nichts.<em>&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ist der Mieter auch dann von der Pflicht zur Mietzinszahlung befreit, wenn er einen \u201erelevanten Restnutzen\u201c (wie die Verwendung des Gesch\u00e4ftslokals zu Lagerzwecken oder die Etablierung eines Onlineshops) aus dem Bestandobjekt zieht?&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ob ein \u201erelevanter Restnutzen\u201c, wie etwa eine f\u00fcr den Gesch\u00e4ftszweck typische Lagerung von Waren oder das Belassen von Einrichtungsgegenst\u00e4nden, Einfluss auf den Anspruch auf Mietzinsfreistellung hat, l\u00e4sst der Oberste Gerichtshof offen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Da der Mieter zur Bereitstellung von Online-Angeboten oder zum Online-Vertrieb (von Nahrungserg\u00e4nzungsmitteln) nach den Bestimmungen des Bestandvertrages nicht berechtigt war, geht der Oberste Gerichtshof auch nicht auf die Frage ein, ob die Etablierung eines Onlineshops im Bestandobjekt etwas an der Mietzinsfreistellung \u00e4ndert.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Kann die Anwendbarkeit des Mietzinsminderungsrechts nach den \u00a7\u00a7 1104 ff ABGB vertraglich ausgeschlossen werden?&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Oberste Gerichtshof h\u00e4lt \u2013 in \u00dcbereinstimmung mit der Bestimmung in \u00a7 1106 ABGB \u2013 fest, dass die gesetzliche Regelung \u00fcber den Entfall oder die Minderung des Mietzinses von den Vertragsparteien grunds\u00e4tzlich abbedungen werden kann. Im gegenst\u00e4ndlichen Fall hat der Oberste Gerichtshof einen wirksamen Ausschluss des Mietzins-minderungsrechts \u2013 aufgrund einer etwas ungl\u00fccklichen Formulierung im Mietvertrag \u2013 allerdings verneint.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Die Frage, ob ein genereller Verzicht ohne besonderes Entgegenkommen des Vermieters (wie zB ein besonders niedriger Mietzins) unter Umst\u00e4nden sittenwidrig ist, wurde vom Obersten Gerichtshof offengelassen. Die Vorinstanz schien aber von einer solchen Sittenwidrigkeit auszugehen.<em>&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ist ein Unternehmer verpflichtet, bei Entfall der Verpflichtung zur Mietzinszahlung nach \u00a7 1104 ABGB einen bezogenen Fixkostenzuschuss an den Vermieter herauszugeben?&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs ist der Mieter nicht verpflichtet, staatliche Unterst\u00fctzungsleistungen an den Vermieter herauszugeben. Die Zuwendungen seien nicht dazu gedacht gewesen, den gesetzlichen Mietzinsentfall der Gesch\u00e4ftsraumvermieter wettzumachen. F\u00fcr eine Herausgabeverpflichtung bestehe daher keine Rechtsgrundlage; wobei der Oberste Gerichtshof abschlie\u00dfend auch noch darauf hinweist, dass Gesch\u00e4ftsraummieter \u2013 im Sinne der in den F\u00f6rderrichtlinien vorgesehenen Schadensminderungsobliegenheit \u2013 sogar verpflichtet sind, die ihnen zustehenden Mietzinsminderungen geltend zu machen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr R\u00fcckfragen stehen wir gerne zur Verf\u00fcgung.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Mit freundlichen Gr\u00fc\u00dfen&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Peter Hauswirth&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00a0Immer wieder treten im Zusammenhang mit beh\u00f6rdlich verh\u00e4ngten Ausgangsbeschr\u00e4nkungen und Betretungsverboten mitunter schwierige rechtliche Fragen auf. 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