{"id":2278,"date":"2021-11-22T13:44:53","date_gmt":"2021-11-22T13:44:53","guid":{"rendered":"https:\/\/hauswirth-kleiber.at\/?p=2278"},"modified":"2023-08-14T14:53:49","modified_gmt":"2023-08-14T14:53:49","slug":"mietzinszahlungspflicht-waehrend-lockdown-aktuelle-entscheidung-des-obersten-gerichtshofs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.hauswirth-kleiber.at\/en\/mietzinszahlungspflicht-waehrend-lockdown-aktuelle-entscheidung-des-obersten-gerichtshofs\/","title":{"rendered":"Mietzinszahlungspflicht w\u00e4hrend Lockdown\u00a0Aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs\u00a0"},"content":{"rendered":"\n<p>Ausgangsregelungen, Regelungen zu Arbeitsorten, Regelungen zu Zusammenk\u00fcnften, etc \u2013 auch wieder Regelungen \u00fcber das Betreten von Kundenbereichen. \u00a7 7 der 5. COVID-19-NotMV untersagt (mit Ausnahme bestimmter Bereiche der Grundversorgung) das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsst\u00e4tten des Handels, von k\u00f6rpernahen Dienstleistungsunternehmen, von Freizeiteinrichtungen und von Kultureinrichtungen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Wie mittlerweile allgemein bekannt, k\u00f6nnen derartige Betretungsverbote auch Auswirkungen auf die Mietzinszahlungspflicht der betroffenen Mieter haben. Rechtsgrundlage hierf\u00fcr sind die \u00a7\u00a7 1104 f ABGB. \u00a7 1104 ABGB sieht eine Mietfreistellung vor, wenn das Bestandobjekt wegen \u201e<em>au\u00dferordentlicher Zuf\u00e4lle<\/em>\u201c (wie zB wegen \u201e<em>Feuer, Krieg oder Seuche, gro\u00dfer \u00dcberschwemmungen <\/em>[oder] <em>Wetterschl\u00e4ge<\/em>\u201c) nicht genutzt werden kann.<em>&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Nunmehr liegt die erste Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zur Frage der Mietzinszahlungspflicht aufgrund von Betretungsverboten w\u00e4hrend des ersten Lockdowns vor (OGH 21.10.2021, 3 Ob 78\/21y). Dieser Entscheidung k\u00f6nnen Antworten zu folgenden Fragen entnommen werden:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u2022 <strong>Ist COVID-19 eine \u201e<em>Seuche<\/em>\u201c im Sinne des \u00a7 1104 ABGB?&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nach dem Verst\u00e4ndnis des Obersten Gerichtshof ist unter einer \u201e<em>Seuche<\/em>\u201c eine \u201e<em>Infektionskrankheit<\/em>\u201c zu verstehen, \u201e<em>die infolge ihrer gro\u00dfen Verbreitung und der Schwere des Verlaufs eine Gefahr f\u00fcr die Allgemeinheit darstellt<\/em>\u201c.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>COVID-19 ist sohin \u2013 so das Fazit des Obersten Gerichtshofs \u2013 als Seuche im Sinne des \u00a7 1104 ABGB zu qualifizieren.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Streng genommen ist nicht die COVID-19-Pandemie der Grund f\u00fcr die Nichtbenutzbarkeit des Bestandobjekts, sondern die staatlich angeordneten Betretungsverbote. Kann sich der von einem Betretungsverbot betroffene Mieter sohin \u00fcberhaupt auf \u00a7 1104 ABGB berufen?&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nach Rechtsansicht des Obersten Gerichtshofs sind die Kriterien des \u00a7 1104 ABGB auch dann erf\u00fcllt, wenn \u201e<em>erst unmittelbar aus dieser hoheitlichen Anordnung (Betretungsverbot) folgte, dass das f\u00fcr bestimmte Gesch\u00e4ftszwecke gemietete Objekt nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarung genutzt werden durfte<\/em>\u201c.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Fazit: Auch aus \u201e<em>Seuchen<\/em>\u201c resultierende hoheitliche Eingriffe (Betretungsverbote) bilden daher einen Anwendungsfall des \u00a7 1104 ABGB.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Wenn der Mieter w\u00e4hrend des Lockdowns seine Gesch\u00e4ftseinrichtung im Bestandobjekt belassen kann, ist er dann nicht zumindest zur teilweisen Mietzinszahlung verpflichtet?&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Umstand, dass der Bestandnehmer w\u00e4hrend eines Lockdowns noch seine Gesch\u00e4ftseinrichtung im Objekt hat, \u00e4ndert \u2013 nach Rechtsansicht des Obersten Gerichtshof \u2013 nichts am Anspruch auf Mietzinsfreistellung, zumal das blo\u00dfe Belassen des Inventars in den R\u00e4umlichkeiten \u201e<em>keine Nutzung des Bestandobjekts zum vertraglich vereinbarten (Gesch\u00e4fts-)Zweck<\/em>\u201c ist.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Der Mieter hat daher auch bei Belassen des Inventars im Bestandobjekt grunds\u00e4tzlich Anspruch auf volle Mietzinsbefreiung.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Was hat zu gelten, wenn der Mieter das Bestandobjekt w\u00e4hrend des Lockdowns teilweise bzw eingeschr\u00e4nkt weiter nutzen kann? Steht dem Mieter in diesem Fall auch ein Anspruch auf volle Mietzinsbefreiung zu?&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Zu dieser Frage findet sich keine Aussage in der nunmehrigen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs. Es bleibt sohin abzuwarten, was etwa zu gelten hat, wenn das B\u00fcro im angemieteten Gesch\u00e4ftslokal (welches von einem Betretungsverbot betroffen ist) weiter f\u00fcr administrative T\u00e4tigkeiten verwendet wird oder wenn etwa die K\u00fcche im angemieteten Lokal weiter ben\u00fctzt werden kann, um einen Lieferservice zu etablieren.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr R\u00fcckfragen stehen wir gerne zur Verf\u00fcgung.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Mit freundlichen Gr\u00fc\u00dfen&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Peter Hauswirth&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ausgangsregelungen, Regelungen zu Arbeitsorten, Regelungen zu Zusammenk\u00fcnften, etc \u2013 auch wieder Regelungen \u00fcber das Betreten von Kundenbereichen. \u00a7 7 der 5. 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