Mit Jahresbeginn ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz in Kraft getreten und dieses bringt wesentliche Neuerungen bzw. Beschränkungen für die vertraglich vereinbarte Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen in betraglicher und in zeitlicher Hinsicht – sowohl im Teil- als auch im Vollanwendungsbereich des MRG.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Einheitlicher Anpassungszeitpunkt (§ 1 Abs 2 Z 1 MieWeG)
Ab 01.01.2026 darf der Mietzins nur mehr einmal jährlich – zwingend zum 01.04. – angepasst werden. Dies gilt auch für bereits bestehende Mietverträge, selbst wenn vertraglich ein anderer Zeitpunkt (bspw. Jänner) vorgesehen ist.
- Begrenzung der Wertsicherung im Teil-Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 2 MieWeG)
Die Anpassung darf um maximal 3 Prozent und die Hälfte der darüberhinausgehenden durchschnittlichen Vorjahresinflation des Verbraucherpreisindex 2020 erfolgen. Betrug die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 beispielsweise 4 %, so ist die Anpassung auf 3,5% (3 % + 0,5 % (1/2)) beschränkt.
- Strengere Deckelung im Voll-Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 3 MieWeG)
Für Wohnungsmieten im MRG gilt eine zusätzliche Deckelung für das Jahr 2025 von max. 1 % und für das Jahr 2026 von max. 2 % (§ 1 Abs 3 MieWeG). Dies bedeutet für eine mögliche Anpassung für den 01.04.2026 von maximal 1%. Für den 01.04.2027 maximal 2% und ab dem 01.04.2028 3% plus die Hälfte der darüberhinausgehenden Vorjahresinflation des VPI 2020.
- Parallelrechnung bei bestehenden Verträgen
Im Teilanwendungsbereich ist künftig eine zweistufige Prüfung erforderlich: Zunächst ist zu prüfen, ob und in welcher Höhe sich der Mietzins nach der im Vertrag vereinbarten Wertsicherung ändern würde. Anschließend ist zu berechnen, wie hoch die Anpassung nach der neuen gesetzlichen Regelung ist. Ergibt die vertraglich vereinbarte Wertsicherung eine höhere Anpassung als nach den neuen Bestimmungen des MieWeG, so darf dennoch lediglich eine Anpassung entsprechend der Bestimmungen des MieWeG vorgenommen werden. Liegt die vertraglich vereinbarte Anpassung darunter, ist dieser maßgeblich.
- Besonderheit bei Mietbeginn im Jahr 2025
Bei der ersten Anpassung nach Vertragsabschluss ist die errechnete Veränderung nur in dem Ausmaß zu berücksichtigen, das dem Verhältnis der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres zu zwölf Monaten entspricht (z. B. bei Mietvertragsbeginn im Mai 2025 und jährlicher Anpassung mit 1.1.→ 8/12 der Jahresinflation).
Wichtig: Auch wenn vertraglich eine frühere Anpassung vorgesehen ist (z. B. 01.01.), darf die Erhöhung erst zum 01.04. geltend gemacht werden – und nur im gesetzlich zulässigen Ausmaß.
Unser Tipp:
Die neuen Regelungen bringen erhebliche Komplexität in die Berechnung der Wertsicherung. Wir unterstützen Sie daher gerne bei der korrekten Berechnung oder Überprüfung Ihrer wertgesicherten Wohnungsmietzinse und stehen für Rückfragen jederzeit zur Verfügung.
Quellen:
50/ME XXVIII. GP Erläuterungen zum Mieten-Wertsicherungsgesetz; Kolmasch, 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (2026) Lexis Briefings.
Autoren: Mag. Victoria Dangl
Matthias Rölz
